警惕共有產(chǎn)權(quán)房推高房?jī)r(jià)

　　8月3日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)正式面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，下面嵐禾設(shè)計(jì)為大家介紹，什么是共有產(chǎn)權(quán)住房，如何看待共有產(chǎn)權(quán)住房：
 

　　問(wèn)
 

　　什么是共有產(chǎn)權(quán)住房?
 

　　答
 

　　1：共有產(chǎn)權(quán)住房由政府按照“三七開(kāi)”或“五五開(kāi)”墊資，并不影響購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款等;
 

　　2：就其出資方式的本質(zhì)來(lái)說(shuō)，與開(kāi)發(fā)商推出的所謂“零首付”優(yōu)惠政策比較，前者的墊資人是政府，后者的墊資人是房產(chǎn)商，從融資模式上看，并無(wú)本質(zhì)差別。
 

　　如何看待
 

　　房屋產(chǎn)權(quán)兩種比例實(shí)現(xiàn)共有
 

　　1：當(dāng)個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格;
 

　　2：對(duì)仍無(wú)力購(gòu)買(mǎi)的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。
 

　　申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)政府部分產(chǎn)權(quán)
 

　　?1：共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)人隨著收入的增加，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)政府部分的產(chǎn)權(quán);
 

　　2：自房屋交付之日起5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算;
 

　　3：5年后購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。
 

　　分析
 

　　1：共有產(chǎn)權(quán)房等于是政府出一部分錢(qián)，自己出一部分錢(qián)，【如100萬(wàn)，政府出30，自己出70萬(wàn)，或者是政府出50萬(wàn)，自己出50萬(wàn)】，以此形成所謂的共有產(chǎn)權(quán)房;
 

　　2：5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)政府手中的產(chǎn)權(quán)，也就是還給政府當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)政府出的錢(qián)，這個(gè)時(shí)候是按照原件【比如政府當(dāng)初付了50萬(wàn)，那么就還給政府50萬(wàn)】，但是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的家庭，5年內(nèi)還請(qǐng)就顯得不太現(xiàn)實(shí);
 

　　3：5年后購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分，要按照市場(chǎng)評(píng)估的價(jià)格結(jié)算，長(zhǎng)期來(lái)看這個(gè)時(shí)候的房子就不再是經(jīng)濟(jì)適用房了，而是商品房了，想要購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分，花的錢(qián)就不知道是多少了。
 

　　質(zhì)疑
 

　　變種的“經(jīng)濟(jì)適用房”
 

　　1：這種模式是變種的“經(jīng)濟(jì)適用房”模式，具有一定的吸引力;
 

　　2：但從08年年底開(kāi)始，國(guó)家確立了為低收入家庭供應(yīng)廉租房的政策，并且形成了以廉租房為主體，以經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房為補(bǔ)充的保障性住房體系;
 

　　3：而低收入家庭的住房問(wèn)題，通過(guò)廉租房的形式予以解決，事實(shí)證明更為合理。
 

　　兩種模式的“共有產(chǎn)權(quán)”
 

　　1：兩種模式一是政府的產(chǎn)權(quán)占30%，一是政府的產(chǎn)權(quán)占70%;
 

　　2：在這兩種模式里，不知道政府真正拿出的“真金白銀”的比例是多少;
 

　　3：如果真正以土地出讓金出資，把對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策“換算”成“股份”，恐怕違背了經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷;
 

　　4：因?yàn)閯潛艿耐恋睾推渌麅?yōu)惠政策，本來(lái)是經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象該享受的。
 

　　經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象
 

　　1：經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，應(yīng)該是收入符合一定條件的人，政府顯然不在其列;
 

　　2：按照淮安的“共有產(chǎn)權(quán)”模式，這在客觀上造成了政府“擠壓”居民福利的事實(shí);
 

　　3：在政府將土地出讓金及其他優(yōu)惠政策折合成“股份”，使得低收入家庭本該享受的政策縮水，低收入家庭等于沒(méi)有享受到住房保障;
 

　　4：惟一的好處是在買(mǎi)房時(shí)政府墊付了一部分錢(qián)，而付出的代價(jià)就是一個(gè)被當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的“小產(chǎn)權(quán)房”。
 

　　價(jià)格形成機(jī)制
 

　　1：從價(jià)格形成機(jī)制和出資方式來(lái)看，“共有產(chǎn)權(quán)房”確認(rèn)并維護(hù)了市場(chǎng)價(jià)格，因而，在房?jī)r(jià)保持高速增長(zhǎng)的某段時(shí)期，“共有產(chǎn)權(quán)房”必將助推房?jī)r(jià);
 

　　2：長(zhǎng)期而言，“共有產(chǎn)權(quán)房”對(duì)于地方政府和房產(chǎn)商的“利好”，要?jiǎng)龠^(guò)購(gòu)買(mǎi)“共有產(chǎn)權(quán)房”的低收入群體，更遠(yuǎn)勝于購(gòu)買(mǎi)商品房的大眾群體。
 

　　溫馨提示
 

　　在文章的最后為大家總結(jié)，咋一看共有產(chǎn)權(quán)住房是好的，但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)必須警惕“共有產(chǎn)權(quán)房”的負(fù)效應(yīng)，防止一些地方政府“明修棧道、暗渡陳倉(cāng)”，以“經(jīng)濟(jì)適用房制度創(chuàng)新”為借口助推高房?jī)r(jià)。
 

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